Aos seguidores, segue um Modelo/Minuta completo de Contrato de Venda e Compra. É necessário adaptá-lo a sua necessidade, mas este material é de primeira. Abcs, Rick Vasconcellos

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COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA E OUTRAS AVENÇAS, QUE ENTRE SI FAZEM:

Pelo presente instrumento particular, de um lado, , daqui em diante denominados simplesmente COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, e, de outro lado, (QUALIFICAR COMPRADORES), daqui em diante denominados simplesmente COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, têm entre si, justo e contratado, o que segue:

DO IMÓVEL

Cláusula 1ª – Os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, são os únicos e exclusivos senhores e legítimos possuidores dos imóveis situados nesta município e comarca de Campinas, 1ª Circunscrição Imobiliária, consistentes de:

a) Um apartamento designado pelo n.º…., localizado no …andar do Edifício………., na rua ………n.º….., nesta cidade de Campinas/SP, constituído de ……., ………, ………, …….., tendo uma área útil de ….., e área comum….., cabendo-lhe a fração ideal de ……… no todo do terreno, onde se assenta do Edifício, estando vinculado à vaga de garagem n.º …… .

b) Uma vaga de garagem localizada no pavimento térreo do referido Edifício, com área útil de …… e área comum de ……, cabendo-lhe mais a fração ideal de …, no terreno, onde se assenta o Edifício;

Os referidos imóveis encontram-se confrontados e caracterizados nas matrículas n.ºs ……..e ……….., respectivamente, junto ao … Cartório de Registro de Imóveis de Campinas/SP, estando cadastrados na Prefeitura Municipal de Campinas, sob n.ºs ………e………..

Os referidos imóveis foram havidos pelos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, por força (especificar se, através de Formal de Partilha, extraído dos autos de inventário dos bens deixados por Fulano de Tal, autos que tramitou na …. Vara Cível ou de Família da Comarca tal, sob n.º tal; ou se através de Escritura Pública de Venda e Compra , lavrada junto ao….Cartório, às fls…., livro ….., ou se através de Escritura Pública de doação, lavrada junto ao Cartório…., às fls…, livro…..; ou se através de Escritura Pública de dação em pagamento, lavrada junto …. Cartório , às fls…, livro…..

DO PREÇO

Cláusula 2ª – O preço certo e ajustado para o presente Compromisso Particular de Venda e Compra é de R$………( ……..), por conta do qual os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES pagam neste ato, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de R$…….(…..), sendo, R$……(…….), em moeda corrente no país, que o COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram haver recebido e dão quitação, e R$…….(………..), representados pelo cheque n.º ………., sacado contra o Banco n.º….., Agência n.º…….., cuja quitação fica condicionada à compensação bancária desse cheque no dia……de……de………., devendo o saldo do preço ser pago pelos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES aos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, da seguinte forma:

a) R$………(…….), no dia ….de…de…, no escritório da administradora….., com sede nesta cidade de Campinas, na rua……, mediante recibo, sob pena de incorrer no pagamento da multa de mora fixada em 10% sobre o valor da parcela.

b) R$……..(………), com recursos do F.G.T.S., conforme extrato de saldo ora fornecido pelos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, que serão corrigidos pela taxa de 1% ao mês, a partir da entrega de toda a documentação do imóvel e dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, necessária para liberação do fundo, até a data do efetivo pagamento, que será feito concomitantemente à assinatura do contrato de financiamento.

c) R$…….(……) , com recursos de financiamento, que deverão ser pagos, sem correção, no prazo de até 60 ( sessenta) dias corridos da entrega de toda a documentação do imóvel e dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, exigidos pelo agente financeiro. Vencido o prazo de 60 ( sessenta) dias, o valor passará a ser corrigido , pro-rata-die, pela variação do I.G.P.M. ( F.G.V.), a partir do 61º dia até a data do seu efetivo pagamento.

d) R$……(…….), que os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES pagarão aos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES por meio de dação em pagamento do imóvel consistente em um prédio, seu respectivo terreno e quintal, situado na ………., na cidade de Campinas, medindo………, havido através de Escritura Pública de Venda e Compra ( ou outra forma como acima descrito),  junto ao….Cartório , através do livro…., fls., estando devidamente registrado junto ao…Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, na …Circunscrição Imobiliária, cadastrado junto a Prefeitura Municipal de Campinas, sob n.º….

Cláusula 3ª – O presente compromisso de venda e compra dos imóveis retro descritos, é feito em caráter “ad corpus”, de sorte que qualquer diferença de áreas entre aquelas constantes do título e as que vierem a ser constatadas a qualquer tempo, não será motivo para reivindicação quanto a acréscimos ou abatimento do preço , ou alegação de infração contratual.

Cláusula 4ª – Os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES se comprometem e obrigam a produzir e entregar aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, devidamente atualizada, no prazo de ………, e na mais perfeita ordem , a seguinte documentação de praxe em negócios imobiliários:

a) Certidão de propriedade, com filiação vintenária e negativa de ônus e alienações , do imóvel objeto deste compromisso de venda e compra;

b) Certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal e Trabalhista, abrangendo o período dos últimos 10 ( dez) anos, e dos Cartórios de Protestos, abrangendo o período dos últimos 05 ( cinco) anos, da Comarca de Campinas, em nome dos Compromissários Vendedores;

c) Certidão negativa do imposto Predial, acompanhada do carnê de lançamento do presente exercício;

d) Os dois últimos comprovantes de pagamentos das contas relativas ao consumo de água e energia elétrica.

Parágrafo Primeiro – Caso conste da documentação acima relacionada, algum vício que possa impedir a concretização do presente negócio  ou afetar a sua segurança, ficará facultado aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES; (I) aguardar o documento ou certidão comprovando que tal vício foi sanado ou (II)  dar por rescindido o presente instrumento, devolvendo, naquela data, os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES toda a importância anteriormente recebida, mediante a assinatura do instrumento de distrato, que será levado a efeito entre as partes.

Parágrafo Segundo – Os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, por sua vez, diante da dação em pagamento a que se obrigaram na alínea “d” da cláusula 2ª, comprometem-se e obrigam-se a produzir e entregar para os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, no prazo de ….., devidamente atualizada e na mais perfeita ordem, a seguinte documentação de praxe em negócios imobiliários:

a) Certidão de propriedade, com filiação vintenária e negativa de ônus e alienações , do imóvel objeto deste compromisso de venda e compra;

b) Certidões dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, abrangendo o período dos últimos 10 (dez) anos, e dos Cartórios de Protestos, abrangendo o período dos últimos 05 (cinco) anos, da Comarca de Campinas, em nome dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES;

c) Certidão negativa do imposto Predial, acompanhada do carnê de lançamento do presente exercício;

d) Os dois últimos comprovantes de pagamentos das contas relativas ao consumo de água e energia elétrica.

Parágrafo Terceiro – Caso conste da documentação acima relacionada, algum vício que possa impedir a concretização do presente negócio  ou afetar a sua segurança, ficará facultado aos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES; (I) aguardar o documento ou certidão comprovando que tal vício foi sanado ou (II) aceitar que o pagamento seja feito em moeda corrente no país, declinando do recebimento do imóvel.

DA LIBERAÇÃO DO FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO F.G.T.S.

Cláusula 5ª – Os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES comprometem-se a apresentar em até 30 (trinta) dias a partir desta data todos os documentos e certidões exigidas, segundo relação já recebida e de seu total conhecimento.

Parágrafo Único – Caso a documentação apresentada da parte dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES e do imóvel, impeça a liberação do financiamento, este contrato estará rescindido de pleno direito, e os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES deverão restituir integralmente aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, os valores recebidos, devidamente corrigidos pelo I.G.P.M. da F.G.V.. no prazo máximo de 30 dias da data do indeferimento.

Cláusula 6ª – O prazo máximo estabelecido para a liberação do Fundo de Garantia e do Financiamento, é de 60 (sessenta) dias corridos, contado a partir da entrega de toda a documentação dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES e do imóvel, exigidos pelo agente financeiro, aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. Esse prazo será automaticamente prorrogado, caso o atraso verificado seja decorrente de problemas na documentação dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES ou do imóvel.

Parágrafo Primeiro – Ocorrendo a prorrogação do prazo por motivos oriundos da documentação dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, as correções previstas nos itens ”b” e “c” da cláusula 2ª, serão suspensas a partir do 61º.

Parágrafo Segundo – Caso o agente financeiro venha solicitar documentos não vinculados na relação previamente fornecida, as correções das previstas nos itens “b” e “c”, da cláusula 2ª não sofrerão qualquer interrupção.

Cláusula 7ª – Caso os valores de Financiamento ou Fundo de Garantia liberados, sejam inferiores ao estabelecidos nos itens “b” e “c” da cláusula 2ª, os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES complementarão, com recursos próprios,  aos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES o valor devido, no ato da assinatura do contrato junto ao agente financeiro, sob pena de rescisão do presente.

Cláusula 8ª – Caso os valores de Financiamento ou Fundo de Garantia liberados, sejam superiores aos estabelecidos nos itens “b” e “c”, da cláusula 2ª, os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, devolverão aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES o valor excedente, no ato da liberação desses recursos.

Cláusula 9ª – igual

Cláusula 10ª –  alterar apenas a denominação das partes; Compromissários Vendedores e Compromissários Compradores.

DAS CONDIÇÕES GERAIS

Cláusula 11ª – Os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES são neste ato imitidos na posse precária, e assim a exercerão até o fiel e integral cumprimento das obrigações ora assumidas, do imóvel, objeto do presente compromisso de Venda e Compra, passando a correr por conta dos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, desta data em diante, todos os impostos, taxas incidentes ou que venham incidir sobre o imóvel, ainda que lançados ou cobrados em nome dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES ou de terceiros, as quais se responsabilizam, contudo, pela pronta e integral liquidação de todos os tributos que sejam devidos ou cobráveis até esta data.

Cláusula 12ª – Os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, outrossim, são neste ato imitidos na posse precária , e assim a exercerá até o recebimento da escritura de dação em pagamento, do imóvel…………( alínea “d”), passando a correr por conta dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES,  desta data em diante, todos os impostos, taxas incidentes ou que venham incidir sobre o imóvel, ainda que lançados ou cobrados em nome dos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES ou de terceiros, os quais se responsabilizam, contudo, pela pronta e integral liquidação de todos os tributos que sejam devidos ou cobráveis até esta data.

Cláusula 13ª – O presente contrato de compromisso de venda e compra, que obriga as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, é pactuado com as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, renunciando ditas partes, expressamente, ao direito de arrependimento.

Cláusula 14ª – Não obstante a irrevogabilidade e irretratabilidade pactuadas na cláusula anterior, se os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES deixarem de pagar para os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, nas datas dos seus vencimentos, dentro das condições estabelecidas nas cláusulas do preço, quaisquer das prestações do saldo do preço ajustado para este compromisso de venda e compra, os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES poderão, a seu critério , promoverem a cobrança judicial do débito, acrescido da multa , juro e atualização monetária estipulados na cláusula “5ª” infra, ou dar por rescindido este contrato, em sua totalidade , operando-se a rescisão de pleno direito, desde que notificados extrajudicialmente os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, com o prazo de 15 ( quinze) dias para purgar a mora, não o fizerem.

Parágrafo Primeiro – Ocorrida a resolução por inadimplemento contratual dos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES: a) ficará igualmente resolvida a dação em pagamento decorrente deste contrato; b) os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES ficarão obrigados a devolver para os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, de imediato, a posse do imóvel, ora compromissado, dentro das condições que o recebeu; c) os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES não serão ressarcidos das benfeitorias, exceto necessárias; d) os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES receberão , em devolução , as quantias pagas em dinheiro por conta do preço desta promessa, das quais serão deduzidos: (I) 10% (dez por cento) sobre o preço atualizado deste contrato, a título de ressarcimento das despesas de corretagem e assessoria jurídica, feitas pelos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES no fechamento do negócio; (II) 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado deste contrato, a título de multa; e, (III) as despesas e custas judiciais, além dos honorários advocatícios, no caso de intervenção judicial.

Parágrafo Segundo – A não desocupação e entrega do imóvel ora compromissado, imediatamente após o transcurso do prazo de 15 (quinze) dias da determinação judicial, caracterizará esbulho possessório, manifestando os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, desde já, sua concordância à concessão de medidas liminares, sumárias e urgentes, que o Poder Judiciário venha a deferir para assegurar os direitos dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES.

Parágrafo Terceiro – Ainda na hipótese de rescisão deste contrato, pelas razões acima expostas, os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES deverão devolver aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES a posse, ainda que indireta, do imóvel, objeto da dação em pagamento, obrigando-se os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES a respeitar eventuais locações que os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES tenham ajustado com terceiros para esse imóvel.

Cláusula 15ª – Sem prejuízo do disposto na cláusula anterior, em caso de atraso dos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES no pagamento de quaisquer das prestações do saldo do preço, ficarão os mesmos obrigados a pagar para os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES a multa de 10 % (dez por cento) sobre os valores em atraso, além do juro de mora de 1% (um por cento) ao mês, as despesas de cobrança e honorários de advogado, à razão de 10% (dez por cento) no caso de liquidação amigável ou 20% (vinte por cento) no caso de intervenção judicial. As prestações pagas com atraso, a multa e o juro, serão atualizados monetariamente, com base no Índice Geral de Preços do Mercado – IGPM, da fundação Getúlio Vargas- FGV, ou naquele que o substituir, calculada desde o dia do vencimento até o dia do seu efetivo pagamento.

Cláusula 16ª – Os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES poderão ceder e transferir ou prometer ceder e transferir, sempre com a expressa e prévia anuência dos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES, os direitos e obrigações decorrentes deste contrato, desde que estejam em dia com os pagamento e na fiel observância de todas as suas cláusulas e condições.

Cláusula 17ª – A escritura pública definitiva de venda e compra do imóvel, objeto do presente compromisso, será outorgada pelos COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES aos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES e/ou a quem indicarem, após o completo integral pagamento do preço ajustado, correndo por conta dos COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES todas as despesas decorrentes dessa escritura definitiva de venda e compra e as do seu registro no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Cláusula 18ª – Os COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram expressamente:

a) Que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais,  que não existem fatos, ações, protestos, execuções ou qualquer medida administrativa, que possa afetar o imóvel, objeto do presente contrato, ou a segurança deste negócio, e que não existe qualquer feito ajuizado por ações reais ou pessoais, que envolvam o imóvel;

b) Que não estão sujeitos à apresentação da CND- INSS, por não ser contribuinte desse órgão.

Cláusula 19ª – Os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES declaram expressamente:

a) Que o imóvel , objeto da dação em pagamento, se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais,  que não existem fatos, ações, protestos, execuções ou qualquer medida administrativa, , que possa afetar o imóvel, objeto do presente contrato, ou a segurança deste negócio, e que não existe qualquer feito ajuizado por ações reais ou pessoais, que envolvam o imóvel;

a)      Que não estão sujeitos à apresentação da CND- INSS, por não ser contribuinte desse órgão.

OBSERVAÇÃO: Como o Compromisso de Venda e Compra é de natureza consensual, sugiro que seja modificada a expressão CLÁUSULAS E CONDIÇÕES LIVREMENTE AJUSTADAS E ESTABELECIDAS, para: “CONDIÇÕES FINAIS”

DO FORO

Fica eleito o Foro da Comarca de Campinas, para no mesmo serem dirimidas quaisquer questões que se originarem deste contrato, renunciando as partes, expressamente, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou que venha a ter por domicílio.

E, por assim estarem justos e contratadas, as partes firmam o presente contrato, feito em (03) três vias de igual teor e para um só efeito, perante as duas testemunhas abaixo assinadas.